CAPÍTULO V

Dos Projetos Especiais

Art. 55. Projeto Especial é aquele que exige uma análise diferenciada, devendo observar acordos e condicionantes específicos.

§ 1º Os Projetos Especiais, conforme a iniciativa, classificam-se em:

I - Projeto Especial de Realização Necessária é aquele que o Município compromete-se a implementar para o desenvolvimento de áreas de interesse prioritário, podendo, para a sua realização, concorrer a iniciativa privada;

II - Projeto Especial de Realização Voluntária é aquele originado a partir de uma iniciativa externa ao Poder Público Municipal, podendo, entretanto, este concorrer para a sua realização.

§ 2º Operação Concertada é o processo pelo qual se estabelecem as condições e compromissos necessários, firmados em Termo de Ajustamento, para a implementação de empreendimentos compreendendo edificações e parcelamentos do solo com características especiais, ou para o desenvolvimento de áreas da cidade que necessitem acordos programáticos, adequados às diretrizes gerais e estratégias definidas na Parte I.

LEI COMENTADA

Artigo 55 - São chamados de Projetos Especiais aqueles que envolvem grandes áreas (podendo atingir todo um bairro); os projetos de grande porte de uma única empresa, ou mesmo aqueles em áreas menores que tenham uma característica especial, seja em função da atividade que se quer instalar, de uma paisagem, de uma árvore ou um prédio que se queira preservar, por exemplo. Isto significa que áreas ou terrenos com problemas ou conflitos serão solucionadas por projetos especiais, enquanto as situações normais serão analisadas pelas regras gerais.
Os Projetos Especiais são discutidos entre a Prefeitura e todos os envolvidos, para que se encontrem soluções criativas no sentido de solucionar os problemas identificados. Este projetos podem ser de iniciativa do próprio Município ou de particulares.
Operação Concertada é o acordo onde se estabelecem os compromissos para cada projeto.

Art. 56. Os Projetos Especiais serão objeto de Estudo de Viabilidade Urbanística, com vistas à análise de suas características diferenciadas e à verificação da necessidade de realização de Estudos de Impacto Ambiental, conforme regulamentação a ser estabelecida pelo Sistema de Avaliação do Desempenho Urbano.

Parágrafo único. Os Projetos Especiais, em função da sua complexidade e abrangência, caracterizam-se por:

I - Empreendimentos Pontuais;

II - Empreendimento de Impacto Urbano.

LEI COMENTADA

Artigos 56 - Antes de aprovar um Projeto Especial é necessária a apresentação de um estudo, que será examinado pelos diversos setores da Prefeitura e indicará quais as condições que deverão ser atendidas para sua aprovação. Nos projetos maiores as soluções serão discutidas pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano Ambiental (CMDUA) e, em alguns casos, serão encaminhados à Câmara de Vereadores.

Art. 57. Caracteriza Empreendimento Pontual o Projeto Especial que necessita de avaliação quanto à edificação ou parcelamento do solo, considerando o cumprimento das normas vigentes com atendimento de condicionantes, face às características especiais do sítio de implantação.

§ 1º. São Empreendimentos Pontuais:

I - as atividades relacionadas no Anexo 5.3;

II - projetos não-residenciais de porte médio;

III - desmembramentos, loteamentos e empreendimentos urbanísticos em terrenos e glebas com área entre 2,25ha (dois vírgula vinte e cinco hectares) e 100ha (cem hectares), não localizados em Áreas de Proteção do Ambiente Natural, loteamentos sem a intervenção do urbanizador social e condomínios por unidades autônomas com qualquer área, localizados na Área de Ocupação Rarefeita.

§ 2º. São também Empreendimentos Pontuais, por solicitação dos interessados, com vistas ao ajuste das normas vigentes:

I - os projetos em imóveis que apresentem patrimônio ambiental - natural ou cultural - a preservar, condições topográficas excepcionais ou forma irregular, entorno constituído por conjunto de prédios de volumetria diferenciada e homogênea, destinados a atividades específicas que requerem volumetrias especiais, ou ainda em função das situações previstas no § 3º do art. 94 e § 2º do art. 52;

II - os projetos de habitação unifamiliar, nos lotes com tal destinação ao vigorar esta Lei, vedados os condomínios por unidades autônomas nas UEUs onde o uso residencial é proibido;

III - os projetos que alterem o recuo para ajardinamento, nos casos que apresentem patrimônio ambiental - natural ou cultural - a preservar, em sítios que tenham condições topográficas excepcionais ou de entorno, tais como frente a verdes públicos vinculados ao passeio, falta de continuidade nas áreas adjacentes, configuração especial do quarteirão ou via pública;

IV - os projetos que solicitem aumento de porte conforme o referido no § 2º do art. 99.

V - as modificações e ampliações de prédios existentes que visem à qualificação do prédio e da paisagem urbana, em especial nas áreas de renovação e revitalização urbana.

§ 3º Consideram-se de porte médio as edificações:

I - com área computável entre 10.000m² (dez mil metros quadrados) e 30.000m² (trinta mil metros quadrados);

II - com guarda de veículos com capacidade de 200 (duzentas) a 400 (quatrocentas) vagas;

III - destinadas a garagens comerciais com capacidade de 100 (cem) a 200 (duzentas) vagas.

Art. 58. O Estudo de Viabilidade Urbanística de Empreendimento Pontual será analisado, em especial, quanto à:

I - adequação do uso na zona de implantação do empreendimento;

II - melhor adequação da edificação ao sítio de implantação que tenha características excepcionais relativas à forma e à estrutura geológica do solo;

III - manutenção e valorização do patrimônio ambiental - natural e cultural;

IV - adequação à estrutura urbana, em especial quanto ao sistema viário, fluxos, segurança, sossego e saúde dos habitantes e equipamentos públicos comunitários;

V - adequação ao ambiente, em especial quanto à poluição;

VI - adequação à infra-estrutura urbana.

§ 1º O regime volumétrico poderá ser alterado na hipótese dos incisos II e III, desde que compatibilizado com o entorno urbano.

§ 2º Os Projetos Especiais de Empreendimento Pontual serão aprovados pelo Poder Executivo Municipal, mediante prévia apreciação das Comissões Técnicas competentes.

LEI COMENTADA

Artigos 57 e 58 - Empreendimento Pontual é o tipo de projeto especial que se refere a um único imóvel com características diferenciadas porque nele se quer manter, por exemplo, uma árvore ou uma edificação significativas.
Existem algumas atividades que podem causar incômodo, como supermercados, oficinas ou alguns tipos de indústrias. Por isto um estudo prévio é exigido para avaliar todas as condições da área onde se pretende construir, tais como o tipo de zona ou de solo. Verifica-se, ainda, se a obra pretendida não vai trazer prejuízos às ruas, aos equipamentos que a comunidade utiliza, ao sossego e à saúde das pessoas, ou mesmo poluir o ambiente.
Só depois de um estudo completo, a Administração Municipal decide quais as modificações que o projeto deve atender para ser aprovado. Este estudo também é feito, no caso dos loteamentos, para definir onde estarão localizadas as praças ou escolas.

Art. 59. Caracteriza Empreendimento de Impacto Urbano o Projeto Especial que envolve a proposição de normas próprias ou que requer acordos programáticos prévios à sua urbanização, mediante Operações Concertadas.

LEI COMENTADA

Artigo 59 - Empreendimento de Impacto Urbano é aquele que precisa atender condições especiais para ser executado e é feito através de acordos ou parcerias, chamados de Operações Concertadas.

Art. 60. Os Empreendimentos de Impacto Urbano classificam-se em Empreendimentos de Primeiro e de Segundo Nível.

Art. 61. Caracteriza Empreendimento de Impacto Urbano de Primeiro Nível o Projeto Especial de abrangência local, com adequação de normas quanto ao regime volumétrico, ao uso do solo e ao entorno urbano imediato.

§1º São Empreendimentos de Impacto Urbano de Primeiro Nível:
I - parcelamento do solo e edificação em AEIS;
II - loteamentos com urbanizador social;
III - loteamentos e empreendimentos em Áreas, Lugares e Unidades de Interesse Cultural;
IV - loteamentos e empreendimentos em Áreas de Proteção do Ambiente Natural;
V - projetos urbanísticos em glebas com área superior a 100ha (cem hectares);
VI - empreendimentos de grande porte.

§2º São também Empreendimentos de Impacto Urbano de Primeiro Nível, por solicitação dos interessados:
I - os projetos que apresentem normas próprias relativas ao uso e regime volumétrico, em terrenos ou em somatório de terrenos contíguos, constituindo testada de quarteirão ou com área de terreno igual ou superior a 5.000m² (cinco mil metros quadrados), situados na Área de Ocupação Intensiva;
II - os projetos de passarelas aéreas ligando um prédio a outro, sobre vias públicas.
III - os projetos que tiverem acesso a garagens nas vias com proibição para tal, segundo o Anexo 10.2, quando estiverem relacionados ao processo de revitalização da área central da Cidade".

§3º Consideram-se de grande porte as edificações:
I - com área computável superior a 30.000m2 (trinta mil metros quadrados);
II - com guarda de veículos com capacidade superior a 400 (quatrocentas) vagas;
III - destinadas a garagens comerciais com capacidade superior a 200 (duzentas) vagas.

§4º Na hipótese prevista no § 2º, inciso I, o plano conjunto para dois ou mais terrenos equipara-se, para efeitos desta Lei, a um único Estudo de Viabilidade Urbanística para fins de edificação.

§5º Na hipótese do § 4º, o Estudo de Viabilidade Urbanística aprovado vigorará como regime urbanístico.

§6º Os Projetos Especiais que envolvam Empreendimento de Impacto Urbano de Primeiro Nível serão aprovados pelo Poder Executivo Municipal, mediante prévia apreciação dos Conselhos Municipais competentes, que deliberarão sobre a consulta à comunidade nas instâncias de planejamento regional.

OBS. O inciso III foi incluído no § 2º do artigo 61 através da Lei Complementar nº 468 de 27 de novembro de 2001.

Art. 62. Entende-se por Empreendimento de Impacto Urbano de Segundo Nível o Projeto Especial para setor da cidade que, no seu processo de produção e pelas suas peculiaridades, envolve múltiplos agentes, com possibilidade de representar novas formas de ocupação do solo.

§ 1º São Empreendimentos de Impacto Urbano de Segundo Nível:

I - projetos de renovação ou revitalização urbana;

II - projetos de reestruturação urbana ambiental;

III - projetos de preservação de identidades culturais locais;

IV - projetos de áreas destinadas a usos específicos de caráter metropolitano;

V - projetos de Núcleos de Ocupação Rarefeita.

§ 2º Os Empreendimentos de Impacto Urbano de Segundo Nível serão aprovados mediante lei de iniciativa do Poder Executivo, com prévia apreciação dos Conselhos Municipais competentes e ouvidas as instâncias de planejamento regional do Município.

LEI COMENTADA

Artigos 60/61/62 - Estes empreendimentos podem ser de dois tipos.
Os de Primeiro Nível são projetos de grande porte que abrangem uma área determinada da cidade e seu entorno como, por exemplo, a construção de um shopping-center.
Os de Segundo Nível são de maior abrangência e atingem várias áreas e muitas pessoas ao mesmo tempo como, por exemplo, a renovação de um bairro.

Art. 63. Os Empreendimentos de Impacto Urbano serão analisados através de Estudos de Viabilidade Urbanística, em especial quanto a:

I - impactos sobre a infra-estrutura urbana;

II - impactos sobre a estrutura urbana;

III - impactos sobre a paisagem e o ambiente;

IV - impactos sobre a estrutura socioeconômica nas atividades não-residenciais.

§ 1º Consideram-se infra-estrutura urbana o conjunto de redes e equipamentos necessários para sustentar a vida urbana, como o sistema viário e as redes de água, esgoto, drenagem, energia e telefone.

§ 2º Consideram-se estrutura urbana a disponibilidade de terra urbanizada ou não, os estoques edificados sobre o espaço e as atividades no interior destes espaços e a circulação e o transporte.

§ 3º Consideram-se ambiente as condições locais urbanas que representam, na maior parte dos casos, a qualidade de vida do cidadão, como as questões relativas à poluição, à ventilação e à insolação urbana, à qualidade e à quantidade de equipamento e serviços e à preservação do patrimônio ambiental.

§ 4º Considera-se estrutura socioeconômica o conjunto de atividades de caráter comercial existentes na cidade ou num determinado espaço urbano.

LEI COMENTADA

Artigo 63 - Os grandes empreendimentos, antes de serem aprovados e liberados, são analisados para saber quais os tipos de impacto que causam à cidade, ou seja, se a obra prejudica ou não a infra-estrutura, a paisagem e o ambiente como um todo, gera empregos, moradias, garante a preservação do patrimônio ambiental, dentre outros.

Art. 64. Os Empreendimentos de Impacto Urbano deverão observar:

I - as diretrizes do PDDUA e dos Planos de Ação Regional;

II - o Índice de Aproveitamento previsto pelo regime urbanístico vigorante na respectiva UEU, bem como os parâmetros de aquisição de Solo Criado e a Quota Ideal mínima de terreno por economia, previstos no Anexo 6;

§ 1º Os custos de redimensionamento ou urbanização de equipamentos que se tornarem necessários em função do projeto serão de responsabilidade do empreendedor.

§ 2º Nos casos de comprovado interesse público e nos Projetos Especiais de Realização Necessária, poderão ser estabelecidas parcerias público-privadas na execução de equipamentos públicos urbanos, mediante autorização legislativa, salvo nos casos de projetos de interesse social analisados e aprovados pelos Conselhos competentes.

§ 3º Nos Projetos Especiais realizados sobre um conjunto de lotes, lei específica poderá autorizar a Transferência de Potencial Construtivo entre os mesmos, desde que o aproveitamento final do conjunto observe o disposto no inciso II deste artigo e não resulte nenhum imóvel sem capacidade construtiva.

§ 4º A Transferência de Potencial Construtivo dentro da área do projeto deverá avaliar as suas repercussões na infra-estrutura, na estrutura urbana, no ambiente e especialmente os impactos ambientais em relação à paisagem.


LEI COMENTADA

Artigo 64 - Tais empreendimentos devem respeitar os princípios do Plano Diretor. Se for necessário fazer alguma obra pública, por exemplo, a responsabilidade será do construtor. Quando a Prefeitura e o particular que constrói decidirem fazer equipamentos públicos urbanos em conjunto, a Câmara Municipal deverá aprovar a negociação.
Outra situação que pode acontecer é a obra envolver vários lotes. Neste caso, o empreendedor que está construindo, poderá propor uma troca de índices (que é a quantidade de metros quadrados que ele tem direito de construir) entre terrenos, dentro do mesmo projeto. O somatório final de todos os projetos não poderá ultrapassar os limites previstos na lei.

Art. 65. Os Núcleos de Ocupação Rarefeita serão admitidos em glebas com área igual ou superior a 20ha (vinte hectares), caso em que a densidade bruta poderá chegar ao patamar máximo de 30hab/ha (trinta habitantes por hectare), observadas as seguintes condições:

I - destinação de Áreas, Lugares ou Unidades de Proteção do Ambiente Natural em proporção fixada pelo respectivo Estudo de Viabilidade Urbanística, conforme definição constante no § 1º do art. 90;

II - não ocasionem erosão, desmoronamento, contaminação das águas ou outro deterioramento da gleba;

III - não possuam risco de alagamento ou inundações;

IV - não alterem significativamente a capacidade de absorção do solo;

V - em caso de aterramento, não acarretem problemas de drenagem às glebas lindeiras;

VI - permitam o acesso público aos sítios de valor paisagístico, indicados no Estudo de Viabilidade Urbanística;

VII - sejam auto-suficientes na provisão de infra-estrutura e equipamentos comunitários.

Parágrafo único. Mediante lei específica poderão ser alterados o Índice de Aproveitamento e a Quota Ideal mínima de terreno por economia nos Núcleos de Ocupação Rarefeita, adequando-os à densidade prevista no "caput" deste artigo.

LEI COMENTADA

Artigo 65 - Um dos tipos de Projeto Especial são os Núcleos de Ocupação Rarefeita. Assim como surgiu Lami e Belém Novo poderão surgir novos núcleos nesta área. Estes, no entanto, só serão analisados se demonstrarem capacidade de auto-sustentar-se, ou seja, que não dependem da infra-estrutura básica da área urbanizada da cidade.