CAPÍTULO II

Dos Dispositivos de Controle das Edificações

Art. 104. A edificação, visando a sua adequação às características da zona de implantação, é regulada pelos seguintes dispositivos de controle:

I - Índice de Aproveitamento (IA), Solo Criado (SC) e Quota Ideal mínima de terreno por economia (QI);

II - Regime Volumétrico;

III - Recuos para Ajardinamento e Viário;

IV - Garagens e Estacionamentos.

Parágrafo único. Os padrões de controle urbanístico são aplicados nos termos constantes dos Anexos 6, 7 e 10 e art.118.

LEI COMENTADA

Artigo 104 - Qualquer prédio, da casa ao edifício, deve respeitar as regras de construção previstas no Plano Diretor.
Os Dispositivos de Controle das Edificações tratam do tamanho e da forma que os edifícios poderão ter. Eles são um dos meios usados para controlar o crescimento da cidade porque definem, zona a zona, qual o tamanho e a altura das construções, quais as áreas que precisam ficar livres no terreno, a distância obrigatória entre o prédio e a calçada, bem como a questão dos estacionamentos. Respeitando estas normas cada rua adquire uma característica própria que, no conjunto, acaba dando um "desenho" à cidade.
O Índice de Aproveitamento (IA) é a área adensável (as partes do prédio utilizadas para morar ou trabalhar) que pode ser construída sobre um terreno. A ela podem ser somadas áreas incentivadas (não adensáveis), como por exemplo garagens, sacadas e áreas de circulação. A área máxima construída é a soma das áreas adensáveis e não adensáveis. Este índice muda dependendo da zona da cidade.
O Solo Criado (SC), como já foi comentado anteriormente, é a possibilidade que o proprietário tem de construir a mais do que o estabelecido pelo índice de aproveitamento acima referido. O Solo Criado é definido pelo Plano Diretor para algumas zonas e deverá ser comprado do Município.
A Quota Ideal Mínima (QI), na Área de Ocupação Intensiva, é a que determina o número máximo de economias que podem ser construídas em um terreno. Quando mais famílias querem morar num mesmo lugar é necessário que este tenha área suficiente para abrigá-las. Por isto, o Plano Diretor estabelece, através deste coeficiente, o total de famílias por terreno. Dividindo a área do terreno pelo valor da QI é possível saber o número máximo de economias (casas, apartamentos), que pode ser construído. Esta Quota se aplica aos condomínios de casas. Entretanto, em caráter excepcional, pode ser utilizada em prédios de apartamentos ou conjuntos de lojas ou salas quando estiverem localizados em zonas onde o uso é predominantemente residencial. Estas áreas são identificadas pela altura máxima permitida, que é de 9,00 metros (Código Volumétrico 01).
Na Área de Ocupação Rarefeita, esta Quota é aplicada a todos os tipos de construção. Por tratar-se de uma área constituída por grandes propriedades, de tamanhos variados e com diferentes usos e tipos de ocupação do solo, controlar a ocupação, apenas por índices de aproveitamento, não garantiria a melhor solução. Assim, o Plano propõe o uso da QI, variável conforme o zoneamento de uso.
As normas sobre o Recuo para Ajardinamento indicam a distância que a construção deve manter da calçada e como esta faixa pode ser usada (se como jardim ou não). Em alguns lugares da cidade os terrenos também precisam obedecer a um recuo viário, que é a faixa reservada para o futuro alargamento das ruas ou avenidas.
Há regras, ainda, sobre a questão dos estacionamentos, que são obrigatórios em praticamente todos os prédios.
O Regime Volumétrico indica a forma que os prédios vão ter como, por exemplo, qual a altura máxima, qual a parte do terreno que deve ficar livre e qual o afastamento de frente, da divisa dos fundos e lados que a edificação precisa manter.

Art. 105. Os elementos morfológicos fundamentais das edificações são (fig.12):

I - Base - volume de altura contado a partir da Referência de Nível (RN) até o corpo da edificação;

II - Corpo - volume de altura e projeção variáveis, destinado a abrigar principalmente as unidades;

III - Volume Superior - volume variável acima do forro do último pavimento do corpo, destinado a abrigar áreas de equipamentos;

IV - Subsolo - volume de altura e projeção variáveis, situado abaixo da Referência de Nível do terreno.

fig.12

LEI COMENTADA

Artigo 105 - Este artigo é ilustrado pela figura 12 que mostra, para fins de projeto, como são chamadas as partes que compõem os prédios.
Subsolo é a parte que fica abaixo do nível da rua, a não ser em situações especiais quando o terreno está em aclive ou declive.
Base é a parte que está ligada diretamente à via pública e por isto acomoda preferencialmente os acessos, lojas, portaria ou os estacionamentos.
O Corpo é a parte onde ficam preferencialmente os apartamentos, consultórios, escritórios, dependendo da função do prédio.
Volume Superior é a parte destinada à casa de máquinas dos elevadores, central de ar-condicionado ou outros equipamentos de apoio, que normalmente são localizados na área superior do prédio.

Art. 106. Índice de Aproveitamento é o instrumento de controle urbanístico, no lote, das densidades populacionais previstas para as Unidades de Estruturação Urbana.

§ 1º Índice de Aproveitamento - IA - é o fator que, multiplicado pela área líquida de terreno, define a área de construção computável.

§ 2º Área líquida de terreno é a área não atingida por traçado do PDDUA.

LEI COMENTADA

Artigo 106 - O Índice de Aproveitamento está explicado no artigo 104.

Art. 107. As áreas construídas não-adensáveis são as áreas destinadas a atividades complementares à atividade principal e as destinadas aos serviços gerais e de apoio à edificação, relacionadas no §1º deste artigo.

§ 1º São isentas do cômputo no Índice de Aproveitamento as áreas construídas não-adensáveis:

I - destinadas a guarda de veículos, nos prédios residenciais, acima do solo: até o máximo de 02 (duas) vagas por economia com área computável de até 75m² (setenta e cinco metros quadrados); de 03 (três) vagas por economia com área computável de 75 m2 (setenta e cinco metros quadrados) até 120 m² (cento e vinte metros quadrados); de 04 (quatro) vagas por economia com área computável superior a 120m² (cento e vinte metros quadrados); e sem limite de vagas, quando localizadas no subsolo da edificação;

II - destinadas a guarda de veículos nos prédios não-residenciais;

III - de apoio, tais como reservatórios, casa de bombas, casa de máquinas de elevadores, área para depósito de lixo, transformadores, geradores, medidores, central de gás e centrais de ar-condicionado;

IV - de uso comum, tais como portarias, circulações, acessos, zeladoria e áreas de lazer e esporte;

V - destinadas a sacadas, varandas ou balcões em prédios residenciais, abertas ou até totalmente envidraçadas, até o limite de 2,50m (dois metros e cinqüenta centímetros) de profundidade em relação à face externa do peitoril, desde que vinculadas à área social da unidade residencial;

§ 2º O somatório das áreas referidas nos incisos III, IV e V do § 1º não poderá exceder a 50% (cinqüenta por cento) da área computável no Índice de Aproveitamento.

§ 3º Em se tratando de prédios constituídos de economia única, será permitido o acréscimo de 30% (trinta por cento) sobre a área computável como equivalência às áreas de uso comum dos prédios condominiais referidas nos incisos III e IV do §1º.

§ 4º Os limites previstos no inciso I do § 1º e no § 2º poderão ser ultrapassados mediante aquisição de áreas construídas não-adensáveis.

§ 5º São também isentas do cômputo do Índice de Aproveitamento as áreas construídas destinadas a guarda de veículos em garagens e em estacionamento comercial.

§ 6º Equiparam-se às áreas não-adensáveis, para fins de cômputo no Índice de Aproveitamento, aquelas destinadas à residência unifamiliar, desde que constituídas de uma única economia no imóvel.

§ 7º São isentas do cômputo do Índice de Aproveitamento as áreas destinadas à preservação do patrimônio cultural nas Edificações Tombadas e Inventariadas de Estruturação, nos termos de lei específica.

LEI COMENTADA

Artigo 107 - Como incentivo, o Plano Diretor deixa fora do cálculo do que pode ser construído sobre o terreno algumas áreas complementares aos prédios (como, por exemplo, a casa de máquinas dos elevadores, portaria e salão de festas) ou que contribuem para a estética dos edifícios - como as sacadas. São as chamadas áreas não adensáveis que não contam no índice de aproveitamento. É bom reiterar que o tamanho do prédio será sempre o resultado da soma das áreas adensáveis (que vão ser ocupadas para morar ou trabalhar) e das não adensáveis.

Art. 108. Os centros comerciais e os "shopping centers" deverão destinar área especial de descanso para as pessoas que trabalham nos estabelecimentos localizados no seu interior, incluindo, nesse espaço, sanitários masculinos e femininos, sendo que as referidas áreas não serão computadas para efeito de índice construtivo.

Parágrafo único. Aplica-se o disposto no "caput" deste artigo às ampliações de área nos centros comerciais e nos "shopping centers" já existentes.

LEI COMENTADA

Artigo 108 - Os centros comerciais e shopping centers deverão prever locais de descanso para seus funcionários.

Art. 109. A Quota Ideal mínima de terreno por economia estabelece a fração mínima de terreno por economia edificada, nos termos do Anexo 6, constituindo o instrumento de controle urbanístico da densidade no lote ou gleba, nas construções residenciais situadas nas UEUs com código volumétrico 01 e condomínios unifamiliares na Área de Ocupação Intensiva e em todas as construções na Área de Ocupação Rarefeita.

§ 1º O número máximo de economias por terreno é o resultado da divisão da área do lote ou gleba pela Quota Ideal mínima de terreno por economia.

§ 2º Não se aplica a Quota Ideal mínima de terreno por economia quando se tratar de apenas 02 (duas) economias no imóvel.

LEI COMENTADA

Artigo 109 - O valor da Quota Ideal Mínima (explicada no artigo 104), está definida no Anexo 6.

Art. 110. O Solo Criado e a Transferência de Potencial Construtivo serão aplicados em toda a Área de Ocupação Intensiva, devendo atender aos limites máximos previstos no Anexo 6, considerando nesses limites o somatório dos índices privados e públicos.

LEI COMENTADA

Artigo 110 - Na coluna Índice de Aproveitamento + Solo Criado (IA + SC), do Anexo 6, está indicado o valor máximo de construção que o terreno poderá receber, se houver a compra de Solo Criado. Há um limite de "índices" que podem ser comprados. Isto porque a idéia é distribuí-los de forma homogênea, evitando concentrá-los em poucos terrenos.
O uso do Solo Criado também é uma forma de fazer com que as novas construções aconteçam nos locais onde o Plano Diretor propõe que haja um maior desenvolvimento e concentração de pessoas. Por isto, o estoque do Solo Criado é maior ao longo dos chamados Corredores de Centralidade, que reforçam a tendência de crescimento da cidade no sentido oeste-leste e norte-sul, em direção aos municípios da Região Metropolitana.

Art. 111 - O Solo Criado, estoques construtivos públicos alienáveis, é constituído por:

I - índices alienáveis adensáveis;

II - áreas construídas não-adensáveis;

III - índices de ajuste.

§1º Índices alienáveis adensáveis correspondem às áreas de construção computáveis e às áreas construídas não-adensáveis, nos termos do § 1º do art.107.

§2º Áreas construídas não-adensáveis são as áreas definidas no art.107, nos termos do § 4º do mesmo artigo.

§3º Índices de ajuste correspondem à aplicação de Solo Criado para ajuste de projeto, desde que não ultrapasse a 10% (dez por cento) do Índice de Aproveitamento do terreno, até o máximo de 100m² (cem metros quadrados); ou acima destes limites, a critério do SMGP (Sistema Municipal de Gestão do Planejamento), desde que comprovadamente não resulte em densificação. (NR)

§4º O Solo Criado constituído de áreas construídas não-adensáveis e de índices de ajuste terão estoques ilimitados".

LEI COMENTADA

Artigo 111 - Cabe somente ao Município ofertar o Solo Criado. Isto é feito através da venda dos índices alienáveis adensáveis e áreas construídas não adensáveis. Ambos são alienáveis (vendidos).
Os índices adensáveis permitem ampliar, no que diz respeito ao volume de construção, justamente as áreas dos prédios destinadas para morar ou trabalhar, enquanto os não adensáveis visam melhorar a condição de moradia ou trabalho, ou a complementação de áreas condominiais, sem necessariamente caracterizar aumento de população no local.

Art. 112. O regime volumétrico das edificações é o conjunto das especificações que definem os limites de ocupação, a altura e os recuos que a edificação deve respeitar.

Parágrafo único. O regime volumétrico será definido pelos seguintes elementos:

I - Taxa de Ocupação (TO) - relação entre as projeções máximas de construção e as áreas de terreno sobre as quais acedem as construções;

II - Referência de Nível (RN) - nível adotado em projeto para determinação da volumetria máxima da edificação ou trecho da mesma, definido conforme alínea "a" do inciso II do art.113 desta Lei;

III - Altura da Edificação - distância vertical entre a referência de nível da edificação e o nível correspondente à parte inferior da laje ou similar do último pavimento;

IV - Altura da Base da Edificação - distância vertical entre a referência de nível da edificação e o nível correspondente ao forro do último pavimento que se enquadrar dentro do volume permitido para base;

V - Recuo de frente, lateral e de fundos - afastamento obrigatório das divisas de frente, laterais e de fundo do lote à edificação.

LEI COMENTADA

Artigos 112 - O Regime Volumétrico diz qual é a forma que os prédios vão poder ter. No Anexo 7 estão definidas as alturas máximas, que variam de 9,00 (o equivalente a três andares) a 52,00 metros (cerca de 17 pavimentos), dependendo da zona da cidade. As alturas intermediárias foram fixadas em 12,50 (quatro pavimentos), 18,00 (seis pavimentos); 27,00 metros (nove pavimentos), 33,00 metros (11 pavimentos) e 42,00 metros (14 pavimentos), enquanto o Centro da cidade permanece com altura livre. O PDDUA permite, como já ocorria anteriormente, que os edifícios com 9,00, 12,50 ou 18,00 metros de altura, dependendo da zona, sejam construídos junto às divisas (sem manter um afastamento do terreno vizinho).
A Taxa de Ocupação (TO) define o percentual das áreas que podem ser ocupadas e as que devem ficar livres no terreno.
A Referência de Nível (RN) é o ponto do terreno a partir do qual se mede a altura do prédio.
A altura máxima do prédio é medida da Referência de Nível até o forro do último pavimento.
A altura da Base é medida a partir da Referência de Nível até o forro do seu último pavimento, podendo atingir entre 4,00 e 9,00 metros dependendo da zona.
Os recuos de frente, lateral e de fundos, quando obrigatórios, são contados a partir da base.

Art. 113. Quanto ao regime volumétrico, o projeto da edificação deve observar os parâmetros definidos no Anexo 7 e as seguintes regras de aplicação:

I - Quanto à Taxa de Ocupação:

a) não serão computadas as áreas construídas localizadas abaixo da Referência de Nível (RN), desde que não ultrapassem em qualquer ponto 04m (quatro metros) de altura em relação ao Perfil Natural do Terreno (PNT);

b) não serão computados os balanços de até 1,20m (um metro e vinte centímetros) sobre os recuos de frente, os beirais, as marquises e as abas que atenderem às condições previstas no Código de Edificações e projeções exigidas pela legislação de proteção contra incêndios;

c) não serão computadas as áreas construídas que constituírem galerias públicas.

II - Quanto à altura:

a) a Referência de Nível (RN) é definida em qualquer ponto do terreno natural (fig. 13);

b) a distância vertical entre a RN e o Perfil Natural do Terreno (PNT) não poderá, em qualquer ponto do terreno, ser superior a 04m (quatro metros);

c) a altura máxima da edificação poderá ser acrescida em 02m (dois metros) para definição do ponto máximo do telhado ou platibanda (fig.14);

d) a altura máxima da base poderá ser acrescida em 02m (dois metros) para definição do ponto máximo do telhado, muros ou platibanda (fig.14);

fig.13

fig14

III - Quanto a recuos de altura:

a) os recuos de frente, lateral e de fundos, para os prédios que ultrapassarem os limites máximos previstos para construção na divisa, conforme Anexo 7.1, deverão ser livres de construção e não poderão ser inferiores a 18% (dezoito por cento) da altura da edificação, garantido um mínimo de 03m (três metros), aplicados a partir da base da edificação;

b) quando a edificação for constituída de dois ou mais volumes distintos, os afastamentos serão medidos em função da altura de cada volume, com relação ao trecho da divisa que lhe corresponder (fig. 15).

fig.15

IV - Quanto a balanços sobre recuos e logradouros públicos: a) é permitida a construção de beirais, marquises e abas, desde que observem as disposições do Código de Edificações e da legislação de proteção contra incêndios;

b) os balanços das edificações, quando ocorrerem sobre os alinhamentos dos logradouros públicos, obedecerão ao seguinte regime:

1 - ter, no máximo, 1/20 (um vigésimo) da largura do logradouro, até o limite de 1,20m (um metro e vinte centímetros);

2 - até 2/3 (dois terços) da fachada, resguardando 1,50m (um metro e cinqüenta centímetros) nas divisas, nas hipóteses da existência de imóveis lindeiros construídos sem balanço ou de constituírem lotes baldios;

3 - até às divisas, quando o imóvel lindeiro tenha construído ou aprovado projeto com balanços;

4 - em toda a extensão da fachada, quando se tratar de prédio com a observância dos recuos laterais.

c) é permitida a construção em balanço sobre os recuos de frente, de altura e ajardinamento, até o máximo de 1,20m (um metro e vinte centímetros);

d) será permitida, sobre os afastamentos laterais e de fundos, a construção de sacadas em balanço, até o máximo de 1,50m (um metro e cinqüenta centímetros), desde que não ocupe mais de 50% (cinqüenta por cento) por pavimento tipo da fachada correspondente e garanta um afastamento mínimo das divisas de 3m (três metros).

§ 1º Nos prédios existentes, regularizados na data de vigência desta Lei, serão permitidas ampliações e modificações no último pavimento da edificação, aplicados os recuos previstos por esta Lei, em relação ao pavimento anterior.

§ 2º A Taxa de Ocupação poderá ser aumentada para até 75% (setenta e cinco por cento) quando se tratar de lotes menores de 300m² (trezentos metros quadrados) e, no caso de Transferência de Potencial Construtivo, para até 90% (noventa por cento), nos termos do § 2º do art. 52.

§ 3º Na Área de Ocupação Rarefeita fica garantida uma ocupação mínima de 200m2 (duzentos metros quadrados), respeitado o limite máximo de 75% (setenta e cinco por cento) da área do lote.

§ 4º Fica permitida a construção na divisa em alturas superiores às definidas no Anexo 7, no caso de preexistência de prédio com empena na divisa no terreno lindeiro, até a altura da empena existente, a critério do SMGP.

LEI COMENTADA

Artigo 113- O código do Regime Volumétrico aparece no Anexo 1.2. Depois de identificado é necessário consultar o Anexo 7.1, que indicará os valores da altura da edificação e da base do prédio, bem como da taxa de ocupação. As alturas, neste Plano, não são mais medidas pelo número de andares, mas sim em metros.
Os terrenos localizados no Centro da cidade, bem como em algumas ruas importantes para a circulação dos veículos (chamadas de eixos estruturadores), como as avenidas Protásio Alves, Independência e João Pessoa, têm regras diferentes, também destacadas no Anexo 7.1.
Os balanços, mencionados no inciso IV deste artigo, se referem a qualquer elemento colocado na fachada do prédio que não tenha apoio no solo, como as sacadas.

Art. 114. Na Área Central os limites de altura são estabelecidos em função da largura da via, conforme Anexo 7.

Parágrafo único. Nas intersecções de vias com larguras distintas prevalecem as de maior altura, até a profundidade de 25m (vinte e cinco metros) a contar do alinhamento.

LEI COMENTADA

Artigo 114 - O Centro da cidade já está praticamente todo ocupado e possui normas próprias que dão continuidade às suas características históricas. Nesta área o limite de altura varia em função da largura da rua, norma mantida em todos os Planos feitos desde a Lei 2330/61.

Art. 115. Mediante Estudo de Viabilidade Urbanística, na forma de Projeto Especial, o SMGP poderá definir ajustes ou normas especiais, em função de situações específicas, nos termos do art. 57, salvo no que se refere aos índices de aproveitamento, que somente poderão ser alterados mediante lei.

LEI COMENTADA

Artigo 115 - É possível propor Projetos Especiais, que admitem regras diferentes quanto à altura, afastamentos, recuos, taxa de ocupação e atividades. O índice de aproveitamento fixado no Plano Diretor, entretanto, só poderá ser modificado através de outra lei, aprovada pela Câmara de Vereadores. Através deste tipo de projeto é possível resolver situações diferenciadas, como é o caso dos locais onde existe vegetação significativa, de terrenos com solo irregular ou mesmo de prédios de preservação, dentre outros.

Art. 116. Os recuos para ajardinamento delimitam áreas destinadas a assegurar:

I - predominância dos elementos naturais sobre os de construção, com vistas à valorização da paisagem urbana nas áreas residenciais, ressalvado o disposto no art.118;

II - predominância de piso pavimentado, fluidez da circulação de pedestres e animação das áreas, nas áreas miscigenadas.

LEI COMENTADA

Artigos 116 - Os Recuos para Ajardinamento são exigidos para dar um ordenamento e valorizar a paisagem da cidade. Nas zonas residenciais formam jardins e nas comerciais podem ser usados para ampliar as calçadas ou mesmo para algumas atividades.

Art. 117. Quanto aos recuos para ajardinamento, o projeto da edificação deve observar as seguintes regras de aplicação:

I - os recuos para ajardinamento terão dimensão mínima de 4m (quatro metros) na Área de Ocupação Intensiva e de 12m (doze metros) na Área de Ocupação Rarefeita;

II - os recuos para ajardinamento serão observados em todas as frentes para vias públicas, excetuando as passagens de pedestres aprovadas por legislação anterior, a critério do SMGP;

III - é assegurada, em todos os lotes, uma faixa mínima edificável de 10m (dez metros), conforme fig. 16, devendo, entretanto, a edificação atender aos recuos de altura.

Parágrafo único. São isentos de recuo para ajardinamento os imóveis localizados na Área Central e os que fazem frente para as vias identificadas no Anexo 2. Fig. 16 Art. 118. No recuo para ajardinamento obrigatório serão admitidas:

fig16

Obs.: Neste caso, a faixa edificável avança sobre o recuo para ajardinamento a fim de garantir a edificabilidade do lote em uma faixa de 10m (dez metros).

LEI COMENTADA

Artigo 117 - Esta faixa, que faz frente para a rua, deve ter no mínimo 4,00 metros na parte mais construída da cidade (Zona de Ocupação Intensiva) e 12,00 metros na área onde o Plano Diretor propõe uma menor ocupação (Zona de Ocupação Rarefeita). A regra não vale para o Centro e para algumas ruas que estão isentas por apresentarem características diferentes do resto da cidade.

Art. 118. No recuo para ajardinamento obrigatório serão admitidas:

I - nos terrenos que possuam um declive mínimo de 2m (dois metros) em relação ao passeio, em toda a frente, medido numa faixa de 4m (quatro metros) paralela ao alinhamento, edificações com cobertura na forma de terraço, no nível do passeio (fig.17);

fig.17

II - nos terrenos com passeio em desnível, que a edificação referida no inciso I e a de muros laterais e acessos aflore, no máximo, 1,20m (um metro e vinte centímetros) em relação ao nível do passeio (fig.18);

fig. 18

III - nos terrenos que possuam um aclive mínimo de 02m (dois metros) em toda a testada em relação ao passeio, medido numa faixa de 04m (quatro metros) paralela ao alinhamento, a edificação com cobertura na forma de terraço com peitoril, com pé direito máximo de 2,60m (dois metros e sessenta centímetros) e altura máxima de 04m (quatro metros) (fig. 19);

fig.19

IV - guaritas construídas com materiais leves, pré-fabricadas ou erigidas no local adequadamente integradas às vedações referidas no inciso X deste artigo, com área fechada igual ou inferior a 05m² (cinco metros quadrados), correspondente a, no máximo, 5% (cinco por cento) da área do recuo para ajardinamento, garantido um mínimo de 02m2 (dois metros quadrados);

V - toldos, acessos cobertos, marquises, beirais e abas, de acordo com o Código de Edificações e da legislação de proteção contra incêndios;

VI - piscinas com altura máxima de 60cm (sessenta centímetros) em relação ao Perfil Natural do Terreno (PNT);

VII - medidores de luz até o máximo de 02 (dois) relógios, junto às divisas laterais do terreno, conforme normas da Companhia Estadual de Energia Elétrica - CEEE;

VIII - coberturas independentes da edificação, nos projetos que promovam qualificação e integração do espaço público com o privado, mediante análise do SMGP;

IX - muros de arrimo decorrentes dos desníveis naturais dos terrenos;

X - vedações nos alinhamentos ou nas divisas laterais, desde que utilizados elementos construtivos onde predominem os espaços vazios;

XI - muros laterais com até 1,20m (um metro e vinte centímetros) em relação ao PNT;

XII - muros no alinhamento, escadarias ou rampas de acesso, quando necessários pela conformação do terreno, até 60cm (sessenta centímetros) acima do PNT frontal e lateral;

XIII - muros no alinhamento ou nas divisas laterais com altura de até 2m (dois metros) em relação ao PNT, nos terrenos baldios e nas edificações destinadas a estabelecimentos do ensino formal.

§ 1º Na hipótese do inciso III, fica proibida qualquer projeção sobre o logradouro público e, nos casos de passeio em desnível fica garantido o disposto no inciso II.

§ 2º Na hipótese do inciso XIII, o muro não caracteriza direito adquirido para construções futuras.

LEI COMENTADA

Artigo 118 - Alguns equipamentos podem ser construídos sobre os recuos para ajardinamento, como guaritas, piscinas, medidores de luz. Neste artigo também estão descritas as regras para os terrenos com situações topográficas desfavoráveis (aclives, declives etc).

Art. 119. Quando os recuos para ajardinamento forem absorvidos por alargamentos viários, o Município poderá eliminá-los total ou parcialmente mediante proposta do SMGP.

LEI COMENTADA

Artigo 119 - Algumas vezes, é necessário utilizar a faixa destinada a recuos de ajardinamento para aumentar a largura da rua.

Art. 120. Em edificações regulares que não observem as normas relativas ao recuo para ajardinamento, são permitidas:

I - obras de reformas, desde que mantida a volumetria na área correspondente do recuo;

II - aumentos, observados os novos recuos.


LEI COMENTADA

Artigo 120 - No caso de construções antigas, feitas sem o recuo para ajardinamento, são permitidas reformas. Se um prédio novo for construído no local, entretanto, os recuos previstos na lei passam a ser obrigatórios.

Art. 121. A aprovação de projeto e licenciamento de edificação em imóvel atingido por previsão de traçado viário e de equipamentos urbanos e comunitários, que observe a restrição à edificação na parte atingida, dar-se-á:

I - aplicando-se o regime urbanístico sobre a área não atingida pelo traçado do PDDUA;

II - aplicando-se o regime urbanístico sobre a totalidade da área, mediante transferência de potencial construtivo nos termos do art. 51.


Art. 122. A aprovação de projetos e o licenciamento de edificações sobre áreas atingidas por previsões de traçado viário e equipamentos urbanos e comunitários pelo PDDUA será precedida de análise da conveniência pública e prioridade para a sua implantação.

Parágrafo único. Na hipótese de áreas não vinculadas a obras prioritárias, cujos imóveis sejam totalmente atingidos ou considerados não-edificáveis, a aprovação e o licenciamento de projetos observará a limitação de regime urbanístico mínimo, correspondente à Taxa de Ocupação de 50% (cinqüenta por cento) e altura de 06m (seis metros), observado o grupamento de atividades respectivo.

LEI COMENTADA

Artigos 121/122 - O Plano Diretor prevê a abertura ou o alargamento de ruas e reserva áreas para a futura construção de praças ou escolas. Estas previsões são feitas também sobre áreas de particulares. Por isto existem alternativas para que não haja maiores prejuízos aos seus proprietários. No caso de apenas parte do terreno estar atingida, permite-se que a mesma quantidade de metros quadrados, que seria construída no terreno inteiro, seja feita na parte não atingida pela previsão do Plano.
Quando todo o terreno está atingido há duas alternativas. Uma delas é o proprietário trocar (permutar) seu imóvel com a Prefeitura, por "índices de construção", que podem ser usados em outro local ou vendidos para terceiros. Este tipo de negociação, chamada de transferência de potencial construtivo, é bastante freqüente e já vem sendo feita em Porto Alegre há muitos anos.
A outra alternativa é permitir - enquanto não é feita a desapropriação - que o proprietário dê um aproveitamento mínimo ao terreno, para ter algum retorno econômico ou evitar uma situação de abandono ou invasão.

Art. 123. Mediante Projeto Especial, visando à qualificação dos espaços urbanos, o SMGP poderá definir normas específicas para os recuos para ajardinamento, as quais substituirão as normas gerais.

Parágrafo único. Fica assegurada aos proprietários de uma testada de quarteirão a apresentação de Projeto Especial previsto no "caput".

LEI COMENTADA

Artigo 123 - Quando os interessado, moradores ou comerciantes de uma rua ou quarteirão, por exemplo, apresentarem um projeto diferenciado para o seu espaço, o Sistema poderá aprová-lo.

Art. 124. Garagens e estacionamentos são, respectivamente, edificações e áreas cobertas ou descobertas destinadas à guarda de veículos, com atendimento ao disposto no Anexo 10.

§ 1º Garagens e estacionamentos comerciais são os prédios e áreas destinadas predominantemente à prestação de serviços de guarda de veículos, sem prejuízo dos serviços afins.

§ 2º Garagens e estacionamentos gerais são prédios e áreas destinadas à guarda de veículos, tais como lotação, microônibus e ônibus.

§ 3º Nas edificações multifamiliares, de comércio, serviço e de atividades especiais, as garagens e estacionamentos são os espaços destinados à guarda de veículos com função complementar à atividade.

§ 4º Excetuando-se os prédios residenciais, todas as garagens e estacionamentos, incluindo estacionamentos em via pública, deverão prever espaços com localização privilegiada para veículos automotores de pessoas portadoras de deficiência física.

LEI COMENTADA

Artigo 124 - A melhoria da circulação dos veículos tem sido solicitada pela população. Por isto o Plano Diretor aumenta a obrigatoriedade com relação aos estacionamentos em todos os tipos de prédios. Com o aumento das vagas, será possível retirar os veículos que hoje estacionam ao longo das vias públicas. O Plano dá, ainda, um forte incentivo à construção de garagens comerciais, em especial nas zonas consideradas críticas devido à falta de estacionamentos.

Art. 125. A previsão de vagas para guarda de veículos, estabelecida no Anexo 10, poderá ser atendida em outro local, distante no máximo 150m (cento e cinqüenta metros) da edificação, conforme regulamentação específica que garanta a vinculação entre as duas edificações.

LEI COMENTADA

Artigos 125 - O Anexo 10 detalha qual é o número de estacionamentos obrigatórios para cada tipo de atividade. Esta relação é feita em metros quadrados. Nas áreas residenciais, por exemplo, a cada 75,00 metros quadrados de construção (considerando sempre a parte adensável) é obrigatório prever uma vaga de garagem.
Caso não seja possível atender a exigência no próprio terreno, os estacionamentos poderão ser localizados numa área próxima, que fique, no máximo, a 150,00 metros do prédio. Este artigo ainda terá que ser regulamentado para definir como se dará a vinculação entre os dois locais, bem como para assegurar que, no futuro, as vagas complementares não sejam eliminadas.

Art. 126. Os postos de abastecimento são atividades de impacto, conforme disposto no Anexo 5.3, devendo observar o disposto no Anexo 10.

LEI COMENTADA

Artigo 126 - Os postos de abastecimento podem gerar conflitos nos locais onde se instalam. Por isto estão destacados no Anexo 5.3 como uma atividade que requer um estudo mais aprofundado.

Art. 127. As edificações em terrenos com testada igual ou superior a 12m (doze metros) devem prever vagas para guarda de veículos, conforme padrões estabelecidos no Anexo 10.

§ 1º As edificações que utilizarem Solo Criado devem observar a proporção mínima estabelecida no Anexo 10, independente da dimensão da testada.

§ 2º O disposto no § 1º não se aplica às edificações que utilizarem Solo Criado para ajustes de projeto nos termos do §1º do art. 68, ou sob a forma de áreas construídas não-adensáveis.

LEI COMENTADA

Artigo 127 - Todas as construções feitas em terrenos com menos de 12,00 metros de frente deverão fazer o número possível de garagens e os com frente superior a esta metragem devem atender o mínimo estabelecido por lei. Quando houver a venda de Solo Criado, independente do tamanho da frente do terreno, é obrigatório atender o número de estacionamentos estabelecidos no Anexo 10 desta lei.

Art. 128. O SMGP poderá ajustar os padrões estabelecidos no artigo anterior e no Anexo 10 em função da especificidade de atividades, observado o disposto no art. 163 desta Lei.

LEI COMENTADA

Artigo 128 - As exigências que aparecem no Anexo 10 devem ser continuamente avaliadas pelo Sistema Municipal de Gestão do Planejamento, no sentido de corrigi-las quando se mostrarem inadequadas.

Art. 129. As áreas para guarda de veículos podem ser condominiais, sendo obrigatória a demarcação de espaço de acumulação na proporção estabelecida no Anexo 10.

§ 1º Para o dimensionamento da capacidade da garagem ou estacionamento é estabelecida como padrão a quota mínima de 25m²/veículo (vinte e cinco metros quadrados por veículo).

§ 2º Poderá ser reduzido o padrão da quota mínima por veículo no caso de comprovação de atendimento das vagas obrigatórias.

LEI COMENTADA

Artigo 129 - O número mínimo de vagas com entrada e saída independente para cada carro é obrigatória. O condomínio pode estacionar mais carros do que o número de vagas através dos Estacionamentos Condominiais. A lei exige que exista um espaço para a acumulação dos veículos no interior da garagem. Os acertos sobre quem terá a preferência sobre a vaga, ou como os carros serão movimentados no interior do estacionamento, ficam por conta do condomínio. Este tipo de estacionamento é uma novidade introduzida na lei, porém a opção por adotá-lo será sempre dos construtores e dos compradores dos imóveis, ficando resguardados os parâmetros da lei no sentido que de a área mínima da garagem deve permitir as vagas obrigatórias funcionando independentes.

Art. 130. Lei específica poderá permitir a Transferência do Potencial Construtivo de imóvel sobre o qual se edifique nova garagem comercial, quando situado em áreas urbanas críticas definidas pelo CMDUA e desde que compatibilizados os valores dos terrenos, com vistas a diminuir a carência existente na data de vigência desta Lei.

§ 1º A Transferência do Potencial Construtivo será feita mediante permuta do imóvel, com a transferência do domínio para o Município e posterior retransmissão do domínio útil enquanto permanecer o uso previsto, sob pena de reversão do imóvel ao domínio do Município.

§ 2º A reversão do domínio será prevista em cláusula resolutiva na respectiva Escritura Pública.

§ 3º O Município fica autorizado a alienar o imóvel objeto de reversão, devendo a sua capacidade construtiva ser devolvida com a aplicação de Solo Criado.

LEI COMENTADA

Artigo 130 - O Plano estimula a construção de garagens comerciais em pontos críticos da cidade permitindo a transferência, para outro terreno, do potencial de construção que esta área possui. Isto significa que a quantidade de metros quadrados que poderia ser feita no terreno (índice construtivo) é utilizada em outro local. Enquanto o terreno estiver sendo usado como garagem, o Município, que possuirá os direitos da escritura, dará a concessão de uso ao proprietário.

Art. 131. É vedado o acesso a garagens e/ou estacionamentos para veículos na Área Central, de acordo com o disposto no Anexo 10.2.

LEI COMENTADA

Artigo 131 - Existem vias na Área Central onde não é permitida a construção de acessos para garagens e estacionamentos para não tumultuar o trânsito.

Art. 132. O SMGP poderá reduzir ou suprimir a exigência de vagas obrigatórias para guarda de veículos, prevista no Anexo 10, em zonas de acentuada concentração urbana ou nas Edificações Inventariadas de Estruturação ou Tombadas, visando a:

I - viabilizar a reciclagem do uso do prédio existente;

II - impedir o agravamento das condições de circulação viária e de pedestres, desde que não ocorra prejuízo à funcionalidade da atividade.

LEI COMENTADA

Artigo 132 - Em áreas com características especiais onde, por exemplo se pretende a reciclagem de prédios existentes ou a preservação de outros, a questão dos estacionamentos obrigatórios poderá ser alterada.

Art. 133. Nas edificações destinadas às atividades especificadas no Anexo 10 é obrigatória a previsão de local interno destinado à movimentação e manobra de veículos de carga, em proporções adequadas, a critério do SMGP.

LEI COMENTADA

Artigo 133 - Existem atividades como, por exemplo, supermercados e depósitos, que são abastecidos por caminhões e que, se utilizarem a rua para carga e descarga, causarão problemas ao trânsito. Assim, estas atividades deverão destinar um espaço para a movimentação e manobra de veículos de carga dentro do seu terreno.