SEÇÃO IV

Da Edificação no Parcelamento do Solo

Art. 153. Salvo disposição em contrário, somente será admitida a edificação em imóveis registrados no Registro Imobiliário.

§ 1º Os imóveis registrados que não atendam aos padrões urbanísticos do parcelamento do solo serão considerados edificáveis, desde que tenham frente para via integrante da malha viária oficial ou cursos d'água navegáveis públicos.

§ 2º As edificações de frente para cursos d'água navegáveis não deverão obstruir o acesso e a livre circulação de pessoas às margens do lago Guaíba.

§ 3º Os condomínios por unidades autônomas e edificação que acederem em imóveis com área superior a 01 (um) quarteirão nas Áreas de Ocupação Intensiva e Rarefeita, nos termos do Anexo 8.1, serão analisados em especial quanto à estruturação e à mobilidade urbana.

§ 4º Sempre que os empreendimentos previstos no parágrafo anterior constituírem impedimento à mobilidade e prejuízos à estruturação urbana, poderá o Município exigir do empreendedor medidas mitigadoras.

LEI COMENTADA

Artigo 153 - Só poderão ser feitas construções sobre os terrenos escriturados no Registro Imobiliário, com frente para uma via pública oficial (cadastrada pela Prefeitura) ou que tenham acesso público independente.

Art. 154. A aprovação do Estudo de Viabilidade Urbanística de loteamento ou desmembramento permite, a critério do SMGP, a aprovação do projeto de edificação, caso em que o licenciamento da obra é condicionado ao licenciamento do loteamento ou à apresentação da matrícula do lote com destinação pública em nome do Município, no caso de desmembramento.

Parágrafo único. Em caso de opção por garantia hipotecária, os lotes ofertados ao Município serão demarcados previamente no Estudo de Viabilidade Urbanística.

LEI COMENTADA

Artigo 154 - Quando a Prefeitura aprova o estudo prévio do loteamento ou desmembramento, podem ser analisadas, ao mesmo tempo, as construções projetadas para os terrenos. Mas estas só poderão ser iniciadas quando houver o licenciamento do loteamento. A aprovação permite que se encaminhe orçamentos ou a documentação para os financiamentos, dentre outras.

Art. 155. Na Área de Ocupação Intensiva, a aplicação do Índice de Aproveitamento e da Taxa de Ocupação sobre o imóvel dar-se-á da seguinte forma:
I - restrita ao módulo de fracionamento no imóvel que, embora com área superior, adote estes dispositivos de controle da edificação considerando a área correspondente ao módulo;

II - com a utilização plena dos dispositivos de controle da edificação no imóvel:
a) com área igual ou inferior ao módulo de fracionamento;
b) oriundo de parcelamento do solo que tenha, comprovadamente, destinado áreas para equipamentos comunitários nos termos da lei em vigor na data da sua aprovação;

III - com a redução de 50% (cinqüenta por cento) do Índice de Aproveitamento e da Taxa de Ocupação nos imóveis com área de até 22.500m² (vinte e dois mil e quinhentos metros quadrados), com origem em parcelamento do solo que não tenha destinado áreas para equipamentos comunitários, nos termos da lei em vigor na data da sua aprovação, e que se localize nas zonas com regime volumétrico de código 01.

§ 1º No caso de remembramento de imóveis, observar-se-á o disposto nos incisos I e II deste artigo, bem como o disposto no § 5º do art. 94.

§ 2º A restrição de aplicação do Índice de Aproveitamento e da Taxa de Ocupação não abrange prédios destinados a equipamentos urbanos e comunitários, a critério do SMGP, entendidos estes como centros culturais, teatros, museus, templos, clubes e locais de uso recreativo, estabelecimentos de ensino, saúde, segurança, institucionais e outros.

§ 3º A restrição de aplicação do Índice de Aproveitamento e da Taxa de Ocupação para a implantação de indústria, comércio ou serviços não será aplicada quando ausente o interesse urbanístico na implantação de parcelamento do solo na região, devendo o SMGP identificar eventuais condicionantes para o empreendimento.

§ 4º A restrição de aplicação do Índice de Aproveitamento e da Taxa de Ocupação não abrange ampliação ou construção de prédios destinados à indústria, ao comércio e aos serviços de empresas estabelecidas no Município antes de 1º de dezembro de 1999, desde que mantida a área do terreno nas dimensões originais constantes da matrícula e ausente qualquer previsão de área pública para a implantação da malha viária ou de equipamento público comunitário, obedecendo ao traçado estabelecido pelo PDDUA sobre o terreno onde se localiza a empresa.

OBS. Artigo alterado pela Lei Complementar nº 491, de 15 de julho de 2003.

LEI COMENTADA

Artigo 155 - O direito de construir é menor nos terrenos que não se originaram de um parcelamento, porque não contribuíram com áreas para praças e escolas.

Art. 156. Na Área de Ocupação Intensiva é permitida a instituição de condomínio por unidades autônomas, conforme o disposto nos arts. 1º e 8º da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, em imóvel ou somatório de imóveis com área máxima de 22.500m² (vinte e dois mil e quinhentos metros quadrados), excetuando-se as Áreas Predominantemente Produtivas, onde o limite é de 04ha (quatro hectares).

§ 1º Não estão sujeitos aos limites estabelecidos nesta Lei os imóveis localizados em áreas onde a rede viária existente ou projetada, a necessidade de preservação cultural ou a proteção do ambiente natural desaconselharem a abertura de novas vias, a critério do SMGP, desde que observado o disposto no art. 136.

§ 2º Na implantação de condomínios por unidades autônomas, aplicam-se os dispositivos de controle das edificações de acordo com o Anexo 8.4.

§ 3º Excluem-se do disposto no "caput" e parágrafos deste artigo os condomínios por unidades autônomas constituídos por apenas dois prédios de habitação unifamiliar, em cuja instituição deverão ser atendidos apenas os dispositivos de controle das edificações.

§ 4º A instituição de condomínios por unidades autônomas, na forma do art. 8º, alínea "a", da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, poderá ser autorizada, a critério do SMGP, ainda que não contenham os projetos relativos às edificações privativas, respeitando as condições a serem estabelecidas em regulamentação desta Lei.

LEI COMENTADA

Artigo 156 - Os condomínios de casas podem ser feitos em qualquer lugar da cidade, mas as regras variam dependendo da zona. Na parte mais construída (de Ocupação Intensiva) podem atingir, no máximo, um quarteirão. Esta limitação é necessária para que a cidade não fique bloqueada por construções que, por serem de uso privado, acabam impedindo o livre acesso das pessoas. Existem alguns conjuntos residenciais com acessos bloqueados por guaritas. Este tipo de construção não é mais permitida.

Art. 157. Nos imóveis situados na Área de Ocupação Rarefeita, resultantes de parcelamento do solo efetuado sob a modalidade de loteamento ou fracionamento, é permitida:

I - a construção de 02 (duas) economias;

II - a instituição de condomínio por unidades autônomas, na forma do art. 8º, alínea "a", da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, aplicando-se os dispositivos de controle da edificação sobre a área total do imóvel.

§ 1º Integram uma economia as moradias do proprietário, do zelador e de empregados, bem como edificações destinadas a depósito de produtos e de maquinário.

§ 2º Na implantação de condomínios por unidades autônomas, aplicam-se os dispositivos de controle das edificações e as normas quanto a sua vedação de acordo com o Anexo 8.4 e art. 136, respectivamente, devendo ser destinada a área mínima de 20% (vinte por cento) da gleba como área livre de uso comum, a qual, em caso de transformação em loteamento, com fins de ocupação intensiva, integrará a área de destinação pública.

§ 3º Não se aplica o disposto no inciso I às unidades autônomas dos condomínios por unidades autônomas.

LEI COMENTADA

Artigo 157 - Na Área de Ocupação Rarefeita podem ser feitos loteamentos ou fracionamentos, mas há uma série de restrições quanto a edificações, especialmente porque ali existem muitos elementos naturais a preservar. Nela os condomínios maiores são uma boa solução, porque um número menor de pessoas ocupa uma grande área. Além disto, os custos com a iluminação e drenagem, dentre outros, bem como de manutenção em geral, ficam por conta dos proprietários.

Art. 158. As edificações poderão ser licenciadas simultaneamente à execução das obras de urbanização, condicionado o fornecimento da Carta de Habitação à conclusão das obras vinculadas ao cronograma aprovado.

Parágrafo único. Os lotes hipotecados ao Município em garantia de obras de urbanização não poderão ser objeto de aprovação de projeto de edificação.

LEI COMENTADA

Artigo 158 - É possível executar, ao mesmo tempo, as obras de urbanização e as construções propostas. A parte do terreno que foi dada como garantia ao Município, entretanto, não poderá ter projetos de construção aprovados.

Art.159 - Salvo disposição em contrário, serão examinados, de acordo com a legislação vigorante à época de sua protocolização, os processos administrativos de projeto de edificação e licenciamento de construção, respeitando o prazo para o início das obras, bem como o projeto de parcelamento do solo e das suas edificações aprovadas com base no art. 158, desde que observem o prazo de validade do Estudo de Viabilidade Urbanística ou do Projeto Urbanístico.

§1º As modificações de projeto de edificação cujas obras foram iniciadas serão examinadas de acordo com a legislação em vigor na data de sua aprovação, devendo ser observada a legislação de proteção contra incêncio.

§2º Obra iniciada é aquela cujas fundações estejam concluídas e a conclusão tenha sido comunicada ao Poder Executivo, desde que executadas de forma tecnicamente adequada à edificação licenciada.

§3º As Viabilidades Urbanísticas e de Edificação concedidas terão validade de 18 (dezoito) meses, exceto quando ocorrer modificação de traçado do PDDUA que incida sobre o imóvel objeto da viabilidade.

§4º As Viabilidades Urbanísticas e de Edificação aprovadas pela Lei Complementar nº 43, de 21 de julho de 1979, enquadram-se nas disposições do parágrafo anterior.

§ 5º Os projetos de edificação e licenciamento de construções, aprovados pela Lei Complementar nº 43, de 21 de julho de 1979, e válidos a partir da publicação desta Lei Complementar, manterão a validade e o prazo para início de obras, por 24 (vinte e quatro) meses após a entrada em vigência desta Lei Complementar".